¿Qué son las arras? ¿Qué significa un contrato de arras o un pacto de arras?
Son muchas las personas que oyen hablar del término “arras” antes de efectuar un contrato de arras en la compraventa. En este artículo queremos aclarar qué son las arras haciendo uso de un lenguaje claro y no jurídico. También, como tus abogados en Vilafranca del Penedès queremos dejar claro que nuestros artículos tienen como principal objetivo el entendimiento claro por todas las personas, haciendo uso de un lenguaje claro y no creando confusiones haciendo uso de términos jurídicos que no dan respuesta a las preguntas de la sociedad. Por lo anterior, queremos ser el primer despacho de abogados en Vilafranca que tiene información de este tipo al alcance de sus clientes para que puedan estar informados en todo momento si así lo desean.
Pero antes de empezar debemos hacernos unas primeras preguntas:
Las arras en la compraventa son aquellas cantidades que el comprador entrega al vendedor a cuenta de la compraventa futura. Esta sería la definición básica de las arras en la compraventa, pero como veremos más adelante, según se redacten, tendrán una consideración u otra que puede conllevar unas consecuencias totalmente distintas.
Debemos tener en cuenta que las arras en la compraventa no se regulan de la misma forma en Cataluña que en el resto de España. El derecho civil catalán tiene una regulación especial, por ser derecho especial foral de aplicación en el territorio catalán, por ello vamos a explicar las arras según el Código Civil de Cataluña.
Arras en el Código Civil de Cataluña
Bien, una vez fijada la definición de qué son las arras en una compraventa (de cualquier tipo), debemos analizar cómo rigen en Cataluña y el significado de las mismas.
Arras confirmatorias
El artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, en su punto primero las define como:
“La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.”
Como vemos, el punto 1 nos define el primer tipo de arras, las arras confirmatorias, que serán aquellas que no hace falta que queden escritas en el contrato de arras (podríamos definirlas como las arras básicas), sino que tácitamente se entienden entregadas a cuenta y cargo del valor final de la compraventa. Hago especial mención al hecho de que no hace falta indicar el tipo de arras en el contrato de arras en la compraventa porque sí que se debe indicar de forma expresa en el segundo tipo de arras que explicamos a continuación.
Arras penitenciales
El punto 2 del artículo 621-8 define y establece el segundo tipo de arras, las arras penitenciales, donde aquí entran en juego distintos elementos a tener muy en cuenta en el momento de la celebración de un contrato de arras en la compraventa.
El Código Civil de Cataluña las define como:
“Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificadode acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.”
Requisitos arras penitenciales
Para desarrollar y poder explicar mejor qué son las arras penitenciales, vamos a analizar sus puntos característicos:
- Deben pactarse de manera expresa por las partes, es decir, si no queda escrito de una forma clara que la intención de las partes es dar el sentido de arras penitenciales a las mismas, no se entenderán como arras penitenciales sino como arras confirmatorias
- Una vez pactadas por las partes de una manera expresa, el comprador solo puede desistir de la compraventa por el supuesto tasado y excepcional que fija el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña; esto es cuando no se le otorga al comprador la financiación que quería utilizar para llevar a cabo la compraventa. Hay que tener muy en cuenta que no valdrá alegar esta situación en cualquier circunstancia, sino que tal como fija dicho artículo, debe justificar documentalmente la negativa de la entidad de crédito. Por otro lado, esta negativa no tiene que ser por una actuación negligente del comprador, ya que en este caso no sería de aplicación esta alegación y sería de plena aplicación el artículo que prevé las arras penitenciales.
- En el caso de que el comprador desista del contrato de arras en la compraventa y no pueda justificar la situación que hemos explicado anteriormente, perderá la cantidad entregada en concepto de arras, quedando en poder del comprador. Por contra, si quien desiste de la compraventa es el vendedor, deberá devolver la cantidad de dinero entregado por el comprador en concepto de arras por duplicado.
Ejemplo
Pongamos un ejemplo; Juan (comprador) y José (vendedor) han acordado celebrar un contrato de arras para una futura compraventa y Juan le entrega 2.000 € a José en concepto de arras penitenciales. En este caso pueden ocurrir dos cosas:
- Si quien desiste del contrato es Juan, perderá los 2.000 € y estos quedarán en poder de José.
- Si quien desiste del contrato es José, deberá entregar 4.000 € a Juan (2.000 € x 2).
Esperamos que les haya podido ser de ayuda este artículo y que les pueda ayudar a entender el significado de las arras en el contrato de arras en la compraventa, ya que es muy común escuchar a las personas hablar del contrato de arras cuando quieren comprar (por ejemplo) una vivienda.
